贷款的利率和利息

贷款有两个重要的考量因素:利率和利息

利率

现在实行的是LPR利率,什么是LPR利率?

商业银行对企业或个人房贷都需要锚定一个基准利率,这个基准利率是由央行决定的,即MLF利率。MLF利率反应了央行对市场的调控,例如若要刺激经济则降低它,人们就会多贷款少存款用于消费(MLF利率实际是央行贷款给商行的利率)

不同的商业银行可能服务的侧重点不一样,于是它们又联合讨论出一个调整因子,用于对MLF利率进行微调

由于个人或企业的资质不同,所以商业银行针对每个贷款单位还会设置一个单独的加点

所以:房贷利率 = MLF利率 + 调整因子 + 个人加点,前两项之和就是LPR利率。因此:房贷利率 = LPR + 个人加点

LPR每月20日(遇节假日顺延)对外公布一次,目前包括1年期、5年期以上两个品种。LPR根据定价周期变动,但是个人加点不变。

例如:最新公布的lpr利率 2023/01/20:1年期3.65%,5年期以上4.3%,我的个人加点为0.5%,房贷一般使用5年期利率,则该月利率为 4.3%+0.5%=4.8%

还有一种固定利率,如果你长期看涨lpr利率,则可以选择固定利率,例如固定为5%,以后就不会变

利息

利息支付方式分为 等额本金等额本息

等额本金

就是你每个月偿还本金不变,但利息会随着贷款额的减少而减少

例如贷款12万,分12个月偿还,年化利率为4.8%(则月利率为0.4%),则每个月固定还1万本金加上剩余贷款额的利息。例如:

第一个月:1w + 12w * 0.4% = 10480

第二个月:1w + 11w * 0.4% = 10440

第三个月:1w + 10w * 0.4% = 10400

。。。

可以看到每个月的还款额呈等差数列递减(利息逐渐减少)

等额本息

就是你每个月的还款额都不变,这其中就包含本金和利息

还是上面的例子,假如使用该方式还款的话你每个月固定还款 10261.9元,具体计算方式可以使用房价计算器

等额本金和等额本息只是两种计算方式,实际上对最终的中利息是没有多大改变的,如果希望每个月还款额固定,则可以选择等额本息,等额本金则会让你前几个月比较吃紧

贷款的年化利率如何计算?

假设贷款30万,月费率0.5%,分60期,等本等息,实际年利率是多少?

是月费率0.5%*12=6%?不是的
实际年化利率为10.85%
费率转利率的计算方法较为复杂,一般使用软件计算。但有一种大致的速算法:
月费率 * 12 * 1.85
即:0.5% * 12 * 1.85 = 11.1% ≈ 10.85%

费率 vs 利率?

银行一般只会告诉你费率,而不会告诉你真实利率,
费率就是每个月都以贷款全额(30万)为本金计算的一个利息(的比例),每期利息不变,所以每期计算出来的利率会越来越高(因为利息不变但是本金变少了),所以贷款时间越长,亏得越多
利率就是以每期剩下的贷款额为本金计算的一个利息,每期利息减少

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